«Мы потеряли 50% арендаторов»

В разгар кризиса в Москве было открыто 4 торговых центра. Один из них — ТЦ «Филион». Что движет девелоперами, открывающими ТЦ во время спада покупательской активности, BFM.ru рассказал гендиректор «Рубин Девелопмент» Андрей Лунтовский

Открывать новый торговый центр в разгар кризиса — дело рискованное. Однако, за кризисный год в Москве открывается уже четвертый по счету ТЦ. В I квартале были открыты «Мегаполис», «Метрополис» и «Спектр», а недавно стартовал «Филион». О том, что движет девелоперами, открывающими торговые центры во время спада покупательской активности, BFM.ru рассказал генеральный директор девелоперской компании «Рубин Девелопмент» (ЗАО «Экстракт-Фили») Андрей Лунтовский.

— Когда был задуман «Филион»?

— В 2006 году, три года назад. В марте мы начали снос стоявших здесь зданий, а 6 июня 2009 года состоялось официальное открытие. Получается, что три года и три месяца шло строительство.

— Торговый центр открыт. Какая сегодня у него заполняемость?

— Из 135 помещений, которые мы имеем для сдачи в аренду, открыто 92, то есть около 70%.

— Для нового торгового центра, учитывая сегодняшнюю ситуацию, результат очень хороший. Что делаете для привлечения арендаторов? Демпингуете?

— Все делаем. Тут и удачная организация пространства, коммуникации, связь этажей, визуализация внутри, архитектурная концепция. Помещение внутри очень комфортное. И все это было продумано и предусмотрено заранее. По словам наших коллег, это сейчас один из немногих профессиональных ТЦ.

Правильно был сделан выбор ключевых арендаторов: «Карфур», «Зара», «Детский мир», «Синема Парк», «Декатлон». Другие арендаторы тоже это принимают во внимание при выборе проекта.

— В сегодняшней ситуации выражение «выбрали арендаторов» звучит немного странно. Действительно выбирали? И какие еще были варианты?

—После того, как мы анонсировали, что выбрали «Карфур» (Carrefour), мы заполучили в свой портфель очень многих арендаторов, которые раньше с нами не разговаривали.

— А на Wal-Mart не выходили? Тоже очень интересный проект, новый для России.

— Была такая мысль. Но Wal-Mart все-таки мог не пойти, здесь есть своя специфика. Не каждый гипермаркет идет на два этажа. Wal-Mart, я думаю, не пошел бы.

— Когда начался кризис и вам нужно было открывать торговый центр, что подумали?

— Ничего не подумали.

— Не успели?

— Вариантов не было. Предпосылки кризиса чувствовали уже в середине прошлого года. Мы на тот момент инвестировали достаточно большие средства в этот центр, и их нужно было как-то возвращать, а значит, нужно было только идти вперед. Кроме того, были обязательства перед нашими арендаторами, мы не могли никого подвести. Потому что отношения долгосрочные, например, с «Карфуром» контракт на 30 лет, есть арендаторы, с которыми контракты по 7 лет, по 15 лет.

— На каких условиях подписываются такие соглашения? Ведь неизвестно, что будет с ценами даже черед полгода.

— Арендная ставка разбивается на несколько частей: фиксированная и процент с оборота. При таких условиях можно идти на долгосрочные отношения.

— Многие сегодня требуют таких условий, как процент с оборота? И в каких случаях вы соглашаетесь или не соглашаетесь?

— Многие арендаторы хотят отказаться от фиксированной ставки в пользу процента с оборота, просят нас, во всяком случае. Нам, в свою очередь, важен гарантированный поток денег, чтобы обеспечить свои кредитные обязательства, поэтому мы идем на это, но не очень охотно.

— Сколько вложено в этот торговый центр? И какие средства?

— ТЦ построен частично на кредит Сбербанка, частично на собственные средства нашего основного акционера. Инвестиции в этот центр около 240 млн долларов.

— Раньше, до кризиса, говорили, что успешный торговый центр окупается за 5 лет, в крайнем случае, за 7. Какой срок окупаемости поставлен задачей для «Филиона»?

— Мы планируем 10 лет. Хотелось бы окупить его быстрее, но мы рассматриваем даже тот пессимистический вариант, что экономическая ситуация ухудшится, и понадобится больше времени, чтобы окупить вложения. Все зависит от того, как якорные арендаторы сейчас сработают.

— Когда кризис случился, много было отказов со стороны арендаторов? Многие спешили расторгнуть договоры?

— Три года назад, когда ТЦ только начинал строиться, арендаторы стояли в очереди для того, чтобы заключить договор. В октябре 2008 года у нас было сдано 99% площадей.

— А сейчас оказалось, что только 70%?

— Реально сдано больше, у нас свободных сейчас 12 помещений, на которых нет вообще претендентов, это не так много. 10%, это нормально. Еще по десяти помещениям идут переговоры, это фактически уже готовые арендаторы. И еще около 15 арендаторов делают строительно-монтажные работы и до конца года обязательно откроются. То есть к концу года мы должны выйти на 115-120 арендаторов. Мы всегда очень выборочно подходили к арендаторам и пытались создать некую концепцию. И мнение покупателей играло важную роль. В ТЦ ведь проводятся опросы — что нравится, что не нравится. Мы пользовались результатами, чтобы подобрать хороший набор арендаторов, то есть хороший ассортимент, и мы будем стараться его улучшать. Поменялись многие операторы после нового года. В январе, после праздников, когда доллар резко скакнул вверх, мы можем сказать, что у нас было только 50% арендаторов. Два арендатора якорных ушло, мы им подобрали замену. Один якорный арендатор в два раза уменьшил площадь, мы его переместили на другое место и нашли замену тем, кто вышел. Я считаю, что замена не хуже.

— Вы можете отказать потенциальным арендаторам?

— Можем отказать и отказывали. Мы пытаемся идти за концепцией. Важно создать правильный баланс, чтобы нашему клиенту было комфортно.

— Вы хорошо представляете себе своего клиента?

— Да, мы четко понимаем, кто потенциальные посетители нашего центра. Это женщины и семьи среднего достатка, с детьми. ТЦ несколько дней работает, но уже заметно, что здесь много детей. На четвертом этаже к концу года откроется развлекательный центр «Бабилон», это проект казахстанского оператора, очень сильный, перспективный проект. Думаю, он станет лучшим в Москве. Это своеобразный мини-«Дисней Лэнд» под крышей.